深圳龙光玖钻“懂得都懂”，到底啥是俺们该懂哩？

深圳龙光玖钻“懂得都懂”，到底啥是俺们该懂哩？

哎，恁都来了？坐那儿吧，今儿咱不扯远哩，就唠唠那个在深圳，特别是在俺们这些在外头打拼、心里头老琢磨着安个家的人嘴里，经常蹦出来哩几个字——“龙光玖钻，懂得都懂”。? 这话咋一听，跟对暗号样哩，玄乎得很！但真正在深圳看过房、被中介热情推荐过、或者夜深人静自己扒拉手机查资料哩老乡，一听见这六个字，那心里头真是“咯噔”一下，百般滋味儿就上来了。今儿，俺就结合自家看房哩经历跟听到哩风声，给恁掰扯掰扯，这里头到底有啥是“该懂”哩门道。?️♂️

一、引言：这“懂得都懂”，到底是个啥梗？

咱先说白喽，在别哩地方，“懂得都懂”可能是个网络玩笑。但在深圳，特别是跟“龙光玖钻”绑到一块儿，那味儿可就全变了。? 它不是说这事儿有多好，好到只可意会不可言传；恰恰相反，它往往是说，这里头哩水有点深，坑有点多，利弊太明显，明白人一听就皱眉头，但又不便明说。好比说，有人问你这楼盘咋样，你回一句“懂得都懂”，那意思就是：兄弟，你自己品，你细品，这里头哩道道，咱就不点破了，点破了伤和气，也显得咱不专业。? 所以，今天俺就来当这个“不懂事”哩，给恁点破几层窗户纸，咱用老家话，聊得透透哩！

二、第一大板块：光鲜外表下，产权性质是“硬伤”？

一说龙光玖钻，那位置，真没得挑！就在深圳北站商务中心那块儿，四号线、五号线、六号线好几条地铁围着，出门就是高铁站，去香港、跑广州，跟窜门子样方便。? 当初俺头一回去看，那楼盖哩，啧啧，玻璃幕墙明晃晃哩，大堂挑高好几层，看着是真气派，真像是“深圳速度”哩代表作。

但是！​ 这个“但是”后面才是重点。它大部分房子，产权性质是公寓，或者说商务公寓。啥意思？就是产权一般只有40年，不是俺们老家里想哩那种70年哩住宅。? 这可不是小事儿！意味着啥？

第一，落户跟上学，基本跟咱没关系了。在深圳，公寓产品绝大多数是不带学区、不让落户哩。恁要是有娃，或者计划要娃，指望买这儿让娃上个好学校，那咱还是赶紧去看看别哩正经住宅楼盘吧，这儿不中。?

第二，生活成本高一截。商水、商电、商用物业费！俺特意打听过，有住里头哩老乡跟俺算过一笔账：同样开一个月空调，他家哩电费能比俺租哩住宅小区贵出来小一半！物业费一平也好几块，日子长着呢，这可都是哗哗流出去哩真金白银啊。?

第三，出手时候麻烦多。以后恁想卖了换房子，这公寓哩税费可比住宅高一大截，能吓跑一大堆想接盘哩人。流动性一差，这房子升值起来就磨磨唧唧，比不上旁边哩住宅小区。有数据摆那儿呢，看看链家上同片区近两年哩成交价对比，一目了然。

三、第二大板块：居住体验是“盲盒”，全靠邻居手气？

再说说住里头是啥感觉。楼是挺高，风景是不赖。可咱买房，尤其是拖家带口，图哩是个安稳、舒坦。龙光玖钻因为公寓性质，里头住哩人那可叫一个“五花八门”。??

有像咱一样老老实实居家过日子哩，也有开工作室哩、搞直播哩、还有弄成民宿日租哩。俺有一次周末下午去看一个朋友，那电梯，俺等了四趟才挤上去！里头有拉行李箱哩游客，有拿着拍摄设备哩小哥，热闹得跟火车站候车室样。? 这人员一杂，安全性跟私密性自然就打了折扣。晚上走廊里吵不吵？电梯等多久？垃圾清得及时不及时？这些都跟恁同层邻居是干啥哩有直接关系，纯属开“盲盒”。

再说一个更实际哩：通气不通气？对，就是燃气！好多户型是不通燃气哩，做饭全靠电磁炉。对于俺们这种习惯了煎炒烹炸、觉得灶上有火才算个家哩人来说，这可太不得劲儿了。虽然有些后期改造了，但那也不是标准配置，买之前一定、一定、一定要问清楚！?

四、第三大板块：投资价值咋样？算盘得打精细！

肯定有老乡会想：俺不自住，买个小户型投资，收收租金，中不中？?

单说租金回报率，在那一块儿，还真不算低！因为靠着北站，交通无敌，租房哩需求很大，小户型一个月租个三四千块钱问题不大。附近上班哩白领、短期出差哩、还有俺刚才说哩那些搞直播哩年轻人，都是潜在租客。?

但是哩，又得说但是了。​ 投资不能光看进账，不看花销跟风险。前面说哩高额持有成本（商水电物业），得从租金里扣吧？将来卖时候哩高额交易税费，得提前算进去吧？更重要的是，深圳对公寓类产品哩政策，说变就变。万一哪天出新规，限制更严了，那可就砸手里了。这几年深圳楼市哩风风雨雨，咱见得还少吗？所以，想投资，得把算盘珠子拨拉到十年以后，看看扣除所有成本，还能不能跑赢大市，能不能跑赢通.胀。别光听中介说“租金高”、“好出租”，那都是眼前哩。

五、FAQ：几个老乡们最常问哩问题

1. 问：都说它便宜，同样价钱在深圳能买住宅不？

   答：​ 实话实说，很难。同样总价，在龙华买正规住宅，要么是老破小，要么面积缩水一大半，要么跑到更远哩地方了。龙光玖钻哩价格优势，就是拿“产权性质”和“居住属性”换来了。值不值，看恁最想要啥。?♂️

2. 问：我看有哩房产证上写的是“公寓式办公”，这又是啥？

   答：​ 哎呦，这可是个“深坑”！? “公寓式办公”产权，土地性质是办公！理论上不能住人，不通燃气都是小事，严格来说，物业、消防都能来找事儿。水电更是纯商业标准，比商务公寓还贵！这种房子，再便宜也得绕着走！

3. 问：自住的话，到底能不能买？

   答：​ 俺哩个人看法是：如果恁是单身，或者两口子还没娃，对学区没要求，能忍受高生活成本和可能哩嘈杂环境，就看中它通勤方便、社区年轻，那可以作为一个选择。但如果家里有老人有小孩，劝恁慎重再慎重，长期居住哩体验，跟开盲盒差不多。

4. 问：未来有没有可能转成住宅产权？

   答：​ 以目前哩政策来看，可能性微乎其微。这种土地性质哩变更，涉及到城市规划、土地出让金补缴等一大堆复杂问题，牵一发动全身。咱不能把希望寄托在这种小概率事件上，得按最坏哩打算，做最好哩选择。

六、结语

所以啦，唠了这么多，咱再回头看“深圳龙光玖钻，懂得都懂”这句话，是不是品出不一样哩味儿了？? 它懂哩是深圳买房哩无奈与权衡，懂哩是光鲜配套下隐藏哩性质硬伤，懂哩是“上车”容易“下车”难哩现实考量。

买房是大事，尤其是在深圳这片土地上。没有完美哩房子，只有适合不适合恁当下需求哩选择。​ 龙光玖钻就像一个特点极其鲜明哩“偏科生”，交通、租金回报这些科目近乎满分，但产权、学区、居住纯粹度这些科目却严重“挂科”。?

咱要真对它动心了，别光听别人说“懂得都懂”，得自己心里“真正搞懂”。把俺上头说哩这些点，一条条去核实，去感受，去算账。多看、多问、多比较，心里那杆秤自然就平了。希望俺这点大实话，能帮正迷糊哩恁，拨开一点云雾。中了，今儿就唠到这儿，有啥想喷哩，咱评论区再继续！?

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