上海龙凤花园房价贵不贵，值不值得买，小区里头的真实生活是甚样？

上海龙凤花园房价贵不贵，值不值得买，小区里头的真实生活是甚样？

哎呦喂，可算是把“上海龙凤花园”这个小区给琢磨明白了！? 前阵子额表哥想在上海安家，非让额帮着打听打听这个盘，说是名头挺响。额跑断腿，问了中介、混了业主群，还实地去转了三四趟，今儿就把这一箩筐的实情给大伙儿抖落抖落！?

引言：为甚要扒这个小区？

说起来也是巧，额表哥预算就500个W左右，想在市区找个差不离的二手房。中介头一个推的就是这个“龙凤花园”，说得是天花乱坠，额一听这名儿就觉得挺“豪”。? 但网上说的虚的多，额干脆亲自当了一回“侦察兵”，这不去不知道，里头门道可深嘞！

第一板：小区到底在哪，是个甚底子？（踩盘实记）

上海龙凤花园，正经名字叫“龙凤公寓”，但大伙儿都叫惯了花园。它不在浦东也不在闵行，而是在长宁区的茅台路那块儿，具体是茅台路555弄。额头回去差点没找见大门，掩在一片老树后头，不算起眼。

• 交通咋样个方便法？

  这可是它最大的亮堂处！? 地铁2号线娄山关路站，4号口出来，慢悠悠走个7、8分钟准到。额掐表试过，从下楼到进地铁闸机，最快一趟用了15分钟，通勤是真不赖。开车的伙计注意了，小区车位可紧俏，地上地下都算上，1:0.6的比例，晚回来说不定就得停马路牙子上了。

• 房子跟价钱，能摸得着不？

  小区是2003年建起来的，不算老也不算新。清一色的高层，看着挺板正。额打听的最新行情（就上个月），两房的户型，90平上下，挂价普遍在480万到520万之间，合一平5万3到5万7。?

  额跟着中介看了套2楼的，户型是方正，但采光让前头楼挡了一半，下午屋里就得开灯。就这，房东一口价495万，一分不让！表哥看中的是另一套15楼的，视野开阔，房东开价518万，听说有好几波人盯着。这房价，在长宁这块儿，算是中等偏上，但物业费不高，每月2块8一平，还行。

第二板：住进去是甚感觉？好赖都得说道！（居住体验深扒）

光看不行，得住进去感受。额在小区里跟几个遛弯的老阿姨、下班的白领唠了唠，总结出几条鲜活的优缺点。

• 中！的地方：

  1. 生活气息浓，方便得不像话：出小区门，右手边就是个中型超市，左手边一溜烟全是饭馆，从本帮菜到兰州拉面应有尽有。步行10分钟能到巴黎春天，日常采买根本不用愁。?

  2. 邻居素质不赖，挺安全：小区就两个门，保安大爷查得挺细，生面孔都得登记。额碰见个搬来5年的业主，他说楼上楼下处得都挺好，没啥糟心事。

  3. 学区属性：这个不少中介不说透！它对应的小学是玉屏南路小学，初中是娄山中学，在长宁不算顶尖，但也不算差，是个妥妥的“保底”选择。家里有娃的，这点得掂量清楚。

• 不中！的地方（大实话预警）：

  1. 户型的硬伤：好多房子是“手枪型”户型，走廊长得能跑步，浪费面积大！? 而且好多户的卫生间是暗的，不通透，时间长了有味儿。

  2. 噪音躲不开：小区有几栋楼离内环高架不算远，额特意早晚去听了，关窗还行，一开窗，那车流声“嗡嗡”的，低楼层更明显。睡眠轻的可得慎重点。

  3. 升值空间？悬！​ 额查了数据，这小区的房价，过去三年涨了不到15%，跟旁边的新盘比，跑输了一大截。中介的话得打折听，说什么“洼地潜力股”，听听就得了。

第三板：到底甚人适合买？额给表哥的建议！

摸完底，额给表哥分析了一宿。这个小区，不是啥人都能接。

• 适合谁买？

  1. 在虹桥、中山公园附近上班的首置小年轻。图个通勤方便，生活省心，先安个家。总价500万内，在上海这个地界，能买到这样的配套，可以了。

  2. 为娃上学准备的老破小置换家庭。原来住没电梯老房子的，换过来，居住环境能提升一截，学校也有个着落。

  3. 不想折腾的养老族。生活医疗都方便，小区里老人也多，能唠上嗑。

• 千万别买的人群！

  1. 追求升值暴赚的投资客：快歇歇吧！这盘流动性一般，涨得慢，不是炒房的料。

  2. 对户型、安静有极致要求的：您要是就喜欢南北通透、方方正正、鸦雀无声，那这儿真不是您的菜，看了也白看。

FAQ：大伙儿常问的，额一块儿答了

1. 问：小区物业靠谱不？东西坏了管修不管？

   答：物业是开发商自己的公司，还行。楼道卫生收拾得挺勤快。额专门问了，家里水管漏了，打个电话半小时内保准上门，但大修要动维修基金的话，流程可就慢了。

2. 问：租出去的话，好租不？租金能到多少？

   答：好租！因为交通太方便。额中介朋友说，那套90平的两房，简单装修，月租能到8500-9000，而且空置期短。投资回报率大概在2个点左右，不算高。

3. 问：都说居民素质高，是真的吗？

   答：分楼栋。中间几栋以老上海住户、教师医生为主，素质确实高。但靠边的楼，租户多，人员就杂点。这是额观察的，不一定全对。

4. 问：未来周边有啥规划没？会不会拆迁？

   答：额查了官方文件，这块是成熟社区，没有拆迁计划！也别听人忽悠。未来最大的利好，可能就是地铁15号线（已开通）在娄山关路换乘更方便了，别的没了。

结语：额的掏心窝子话

跑完这一大圈，额最后跟表哥说：“哥，这房子像个过日子的小媳妇，模样不是最俊的，但有里有面，踏实。你要是图个方便、安稳，能忍受它的小毛病，那就中。要是心气高，想着一买就涨，住得倍儿完美，那咱再瞅瞅别的。”

最后，额把整理的小区户型图、近三年成交价表格、周边学校划片图都发给他了。买房是大事，可不能光听别人说，得自己琢磨透。恁要是也在看这个盘，希望额这大几千字的唠叨能帮上忙！有啥想问的，咱评论区再唠！?

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