打算在芜湖安家或投资，万达公寓9号楼1622室到底靠不靠谱？

打算在芜湖安家或投资，万达公寓9号楼1622室到底靠不靠谱？

恁说说，现在攒俩钱儿是真不容易！? 俺一个伙计，手里头有点闲钱，不想存银行看着它毛，就琢磨着整点投资。他看了一圈，非说芜湖那万达公寓不赖，特别是里头那个9号楼1622室，说得天花乱坠。非拉着俺，上个月专门跑了一趟，替他去“踩踩点”。今儿个，俺就把俺眼里看的、心里琢磨的，原原本本给恁说道说道。这房子到底中不中？咱不看广告，看实效！?

一、 房子本身咋样？进屋瞅瞅“真面目”

咱先扒拉扒拉这9号楼1622到底是个啥情况。它这个楼是公寓楼，产权一般是40年，商水商电，这点咱得先明白，跟70年的住宅小区不是一码事。?

俺跟中介进去看了。1622室，那就意味着是16楼，22号房。楼层不低，视野是真不赖！? 俺们去那天是个晴天，大窗户一眼望出去，芜湖的江景和城市风光能看个一大片，心里头敞亮得很。户型是一室一厅一卫，俺估摸着建筑面积大概50平上下，做成个挑高Loft，就是屋里头自己又搭出来一层，当个小复式用。

装修是开发商带的“精装修”，但俺得说实话，这精装修的水分啊，就跟那海绵似的。? 地板、墙面、厨卫设施倒是都齐全，能直接搬进来住。但仔细瞅瞅，材料用的都是大路货，橱柜的铰链开关手感有点轻飘飘，卫浴五金掂着分量也不沉。用是能用，但指望多高档、多耐用，那就别想了。适合不想自己折腾的租客，或者打算做民宿、短租的老板。要是自己长住想弄得特别得劲，后期多少还得再投点钱拾掇拾掇。

二、 里子面子都得看：住这儿活得“可得劲”？

光看房子里面不中，咱得过日子啊！周边咋样，咱得扒拉清楚。

首先说“得劲”的地方：

1. 位置是真方便！​ ?‍♂️ 就在万达广场楼上，这可不是吹的。下楼就是商场，吃饭、逛街、看电影，夏天蹭空调冬天蹭暖气，五分钟全搞定。对于年轻小两口或者单身贵族，这吸引力不小。

2. 交通不赖。​ ? 门口公交站好几趟车，打车也方便。离芜湖站也不算远，俺看导航，不堵车20分钟差不多能到。

3. 风景视野好。​ 就像俺刚才说的，高楼层看江看城，心情好。

再说说“不得劲”的地方：

1. 人多，杂！​ ? 万达广场嘛，天天人流量巨大。公寓楼里啥人都有，有住家的，有开工作室的，有做民宿的。电梯高峰期得等，楼道里有时能碰见陌生游客拉着行李箱。想要纯住宅那种安静、私密的感觉，这儿可给不了。

2. 生活成本高一点。​ 商水商电比民用的贵，物业费也比普通住宅小区高。俺特意问了，物业费大概得每平每月3块多，50平的房子一个月光物业就小200块，加上水电，居住成本得算清楚。

3. 学区一般。​ 要是指望拿这房子给孩子上啥顶尖学校，那基本不用想。公寓的学区属性很弱。

三、 最关键的：这房子“值不值”？投资账咋算？

咱伙计最关心的就是这个！俺也打听了不少数据，给恁算笔粗账。

售价方面，像1622这种中层、视野好的户型，单价在芜湖公寓市场里算高的。俺打听的时候，房东报价大概在每平1万2到1万3之间，总价60万出头。这价格在芜湖能买个不错的小两房住宅了，所以买公寓，图的就是租金回报和流动性。

租金回报咋样？​ ? 这才是重点！中介跟俺说，像这种带装修、位置绝佳的公寓，很好租。如果按普通长租，一个月能租到2200-2500元。如果花点心思，弄漂亮点做日租民宿，遇到节假日、方特旅游旺季，收益能更高，但人也更操心。咱就按月租2300算，一年租金收入27600，总价按62万算，年化租金回报率大概4.45%。这比存银行、买大部分理财还是强点。

但风险也得说清楚：

• 转手税费高！​ ?️ 这是公寓最大的坑。未来你想卖，税费一大堆（增值税、土地增值税、个税等），综合税率可能占到总价的10%甚至更多。所以公寓投资周期要长，指望快进快出炒一把，很可能赚的还不够交税。

• 升值慢。​ 住宅涨的时候它跟着涨点，住宅不动的时候它可能还跌。保值增值主要靠租金。

• 1616、1622这种户型，正对广场，晚上可能有点光污染和广场舞音乐声，睡觉轻的得考虑这点。

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FAQ（伙计们常问的问题）：

1. 问：产权就40年，到期了咋弄？

   答：依法依规，住宅地到期自动续期，公寓（商业/综合用地）到期咋续、多少钱，目前没有非常明确的全国性细则。但大方向是“届满可申请续期”，大概率要补一笔土地出让金。这是买公寓都要考虑的长期政策风险。

2. 问：适合啥样人买？

   答：俺觉得这几类人可以考虑：①手里有闲钱，追求稳定租金现金流的投资者；②在附近上班，自己住，图方便的年轻白领（得能接受嘈杂环境）；③想做民宿、短租生意的人。不适合：追求资产快速升值、需要好学区、喜欢安静纯住宅环境的家庭。

3. 问：商水商电到底贵多少？

   答：一般商业用电比民用电每度贵个2-3毛，水也贵一些。具体看用量，一个人住，一个月能源费比民用多出几十到一百块是正常的。

4. 问：9号楼的位置在广场哪个方位？吵不吵？

   答：9号楼靠广场内侧和主干道交叉位置。低楼层可能直接听到广场活动声，16楼这样的高楼层，主要噪声来自马路车流。关窗后中空玻璃能隔掉大部分，但不会是绝对安静。1622视野开阔，但也正对广场灯光，晚上拉好窗帘很重要。

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结语：

跑这一趟，看这一圈，俺算是把这芜湖万达公寓9号楼1622给瞅明白了。? 它就像个性格鲜明的姑娘，优点缺点都摆在明面上。优点是：位置无敌、配套顶配、视野好、租金回报稳定。缺点是：产权短、居住嘈杂、生活成本高、未来转手难税费高。

所以，它绝对不是一个适合所有人的选择。​ 对追求生活便利、投资现金流的年轻人或投资者，它可能是个“宝贝”；对想要安稳、静谧、学区属性的家庭，它大概率是个“鸡肋”。俺那伙计，最后听了俺的分析，自己又琢磨了几天，还是决定买了。因为他看中的就是那每月稳定的租金流水，而且他自己在芜湖有住宅，这个纯是投资。

恁要是也心动了，俺的建议是：亲自去一趟！​ 在1622里多待一会儿，白天晚上都感受感受。算清楚自己的经济账和需求账。房子没有好坏，只有合适不合适。希望俺这大实话，能帮恁看明白！有啥想再问的，咱底下再唠！?

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